上海执行公积金“认房不认贷”政策

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本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道

作为全国四大一线城市和楼市风向标之一的上海市，拉开了一线城市公积金政策“认房不认贷”的序幕。

《中国经营报》记者日前从上海市住建委、公积金管理中心了解到，为更好满足居民刚性和改善性住房需求，进一步发挥住房公积金作用，上海市住房公积金管理委员会审议通过了《关于优化上海市住房公积金个人住房贷款套数认定标准的通知》（以下简称“《通知》”）。

《通知》明确，缴存职工家庭名下在上海市无住房、在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为首套住房。相关政策自2023年10月30日起施行。

多名业内人士表示，上海市此次出台的公积金新政系对9月楼市调控政策的补充，上海市也由此成为首个执行公积金“认房不认贷”政策的一线城市。此类政策可以让更多购房者享受首套房认定标准，从而进一步降低了购房成本和购房门槛，预计将对促进改善或置换客户群体入市购房起到一定的助推作用，未来或将有更多城市跟进。

（上海市印发《通知》，在一线城市中率先执行公积金“认房不认贷”政策。）

公积金购买首套房认定标准放宽

早在9月，上海市就已正式实行“认房不认贷”政策，但这一政策主要针对商业贷款，公积金贷款仍按原政策执行。

此前，仅缴存职工家庭名下在上海市无住房和公积金贷款记录的情况能够被认定为首套住房贷款，缴存职工家庭名下在上海市无住房、有一次公积金贷款记录的，或者已有一套住房、符合第二套改善型认定条件的等均被认定为第二套改善型住房贷款。

“公积金购买首套房认定标准进一步放宽，进一步降低了购房成本和购房门槛，利好合理住房消费需求的释放。”易居研究院研究总监严跃进表示。其举例称，对于在上海市无房，在全国有过公积金贷款记录但已经还清的购房者而言，再使用公积金贷款买房，若按100万元公积金贷款30年等额本息计算，按过去的政策认定为二套房，公积金贷款利率为3.575%，月供为4532元；按新政可以认定为首套房，公积金贷款利率仅为3.1%，月供为4270元，月还款额减少了262元。

在镜鉴咨询创始人张宏伟看来，上述公积金调整政策是和“认房不认贷”政策同步的配套措施，在执行环节上可让符合首套房认定标准的购房群体享受更多的公积金贷款利率优惠，也为购买首套房的群体节约购房成本。“上海市是率先落地执行公积金‘认房不认贷’政策的一线城市，预期其他一线城市后续也会跟进。”

严跃进进一步表示，珠海市、惠州市等地此前已积极推进公积金“认房不认贷”政策。上海市也开始在一线城市中率先执行，说明各地公积金贷款政策在作进一步优化和调整。如今，包括上海市在内的诸多城市公积金贷款和商业贷款均实行“认房不认贷”政策，这也利好组合贷业务的开展。

9月新房成交创年内新高

受此前已执行的商业贷款“认房不认贷”政策影响，上海楼市成交量也画出了“上扬曲线”。

上海链家研究院统计数据显示，在成交量方面，今年9月，上海市共成交新建商品房11226套，环比增长126%，同比持平；成交金额593亿元，环比增长51%，同比下降17%；套均总价528万元/套，环比下降33%，同比下降17%；成交均价49446元/平方米，环比下降30%，同比下降12%。

在供应方面，今年9月，上海市新增住房供应金额734亿元，环比增长28%，同比增长4%；新增供应10355套，环比增长52%，同比下降5%；套均总价709万元/套，环比下降16%，同比增长9%；供应均价61534元/平方米，环比下降17%，同比增长7%。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示，今年9月，上海市新房供应量继续回升，叠加商业贷款“认房不认贷”利好政策释放，新房市场成交活跃。刚需和刚改客群在利好政策驱动下，纷纷选择入市，9月成交量创今年以来新高。在成交结构中，刚需类产品占比增加，所以成交均价、套均面积等均出现环比下降，双双创今年以来最低。此外，9月份外环以外成交占比也有所增加。

不过，随着商业贷款“认房不认贷”政策利好逐渐释放，10月以来上海楼市又陷入短暂低迷期。上海中原地产统计数据显示，10月2～8日，上海楼市成交量下滑明显，新建商品住宅成交面积仅1.51万平方米；10月9～15日，上海市新建商品住宅成交面积3.44万平方米，楼市成交开始反弹但绝对量并不多。

“从近期市场行情来看，上海楼市的置换类需求在增加。”张宏伟表示，但“卖旧买新”需求仍受制于“卖旧”这一环节。而“买旧”的购房群体往往是首套刚需客户，这类人群受收入影响比较大。如今，公积金“认房不认贷”政策也已进行同步调整，有助于减轻购买首套房群体的还贷压力，也有助于此类群体积极入市，同时带动置换类改善需求更加活跃。

（编辑：张家振 校对：颜京宁）

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